媒體報道
房地產估價中影響房價的一般因素
人氣：168 發表時間：2020-12-29 14:50
房產價格的影響因素眾多，錯綜復雜。其自身具有動態性，對房地產價格的影響也具有動態性。由于時代、地域和用途的不同，這些因素的影響作用也不盡相同。
一般因素是指影響一定區域范圍內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會對較廣泛地區范圍內的各宗房地產的價格生產全局性的影響，這類因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。
1． 經濟因素
（1） 經濟發展因素。國民經濟增長速度、國民生產總值、居民收入水平、物價指數等經濟因素都會對地價的形成產生影響。比如，在國民經濟增長快、國民生產總值大、人民收入水平高、資金充裕的地區，國民生產總值用于投資、消費部分加大，用于生產性、投資性或消費性等方面的房地產的支出增加，從而促進房地產業的繁榮，帶動房地產價格上漲。
（2） 財政金融因素。存款利率、貸款利率、物價上升指數、稅率、貸款比例和土地資本還原率等財政金融因素對房地產價格的形成有著密切的關系。比如利率和稅率的變化，將會影響房地產的供給和需求，因而對房地產價格產生影響。
（3） 產業結構因素。產業結構在這里主要是指第一產業、第二產業及第三產業在國民經濟及國民生產總值中的比例關系以及房地產業在其中所占的比重。一般來說，第三產業的比重越大，房地產價格會相應上升。
2.社會因素
（1）人口因素。房地產需求的主體是人，因此，人的數量和素質直接決定房地產的需求程度，因而對房地產價格有著很大影響。具體來說，人口因素對房地產價格的影響表現為人口數量、人口密度和人口素質幾個方面。
人口數量與房地產價格的關系是正相關的。人口總量增長，對房地產的需求就會增大，房地產價格一般也就會上升，反之，房地產價格則下降。
人口密度是人口數量的相對指標。人口密度高的地區，一般房地產的供給相對缺乏，供不應求，因此，該地區的房地產價格水平趨高。同事，人口密度高，有可能刺激商業、服務業等產業的發展，因而會提高土地價格。但是，在人口密度過高的地區，生活環境的舒適程度已受到影響，因此，也有可能降低土地價格。
社會文明、人口平均文化程度、居民的修養也能間接地影響房地產價格。居民素質較高的地區，居住環境也力求寬敞舒適，房地產價格水平一般趨高，居民素質較低的地區，組成復雜，秩序欠佳，房地產價格則會低落，尤其是居住用地的低價會降低。
（2）家庭規模因素。家庭規模是指社會或某一地區家庭平均人口數。即使一個地區人口總數不變，家庭人口數的變化也將影響居住面積的變化。比如，隨著家庭人口平均數的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數的需求量增加，因此，對房地產的需求會增加，房地產的價格也就會上漲。
（3）房地產投機因素。房地產投機是市場經濟下的一種明顯的社會現象，是投資者期望并利用房地產價格的變動獲得較高利潤的行為。這種現象主要體現在三個方面：①當房地產價格不斷上漲時，預測房地產價格還將進一步上漲的房地產投機商會紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，這將促使房地產價格進一步上漲；②當預期房地產價格將進一步下跌的房地產投機商紛紛拋售時，在市場造成一種虛假的供過于求的現象，引起房地產價格下跌；③當房地產價格躍落時，預期將來房地產價格會上漲的房地產投機商收購房地產，造成房地產需求增加，從而抑制房地產價格的進一步下跌。
（4）教育科研水平和治安因素。如果一個地區的教育水準高、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學技術轉化為生產力的可能性增大，因而房地產價格水平也會上升。
（5）社會福利因素。社會福利的狀態，會影響社會文化生活水平，從而間接地影響地價水平。
3.行政因素
社會、經濟因素對房地產價格的影響主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點積極扶助和促進房地產的利用，或限制其消極作用，但***終目的是提高整體房地產的效果。行政因素通過對社會、經濟等行為加以一定規范來影響房地產價格，主要指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等因素。
4.心理因素
心理因素對房地產價格的影響是很微妙的，也是一個不可忽視的因素，主要表現為：購買或出售心態，對居住環境的認同度，欣賞趣味，時尚風氣，接近名家住宅心理，講究門牌號碼或講究風水，價值觀的變化等
一般因素是指影響一定區域范圍內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素通常會對較廣泛地區范圍內的各宗房地產的價格生產全局性的影響，這類因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。
1． 經濟因素
（1） 經濟發展因素。國民經濟增長速度、國民生產總值、居民收入水平、物價指數等經濟因素都會對地價的形成產生影響。比如，在國民經濟增長快、國民生產總值大、人民收入水平高、資金充裕的地區，國民生產總值用于投資、消費部分加大，用于生產性、投資性或消費性等方面的房地產的支出增加，從而促進房地產業的繁榮，帶動房地產價格上漲。
（2） 財政金融因素。存款利率、貸款利率、物價上升指數、稅率、貸款比例和土地資本還原率等財政金融因素對房地產價格的形成有著密切的關系。比如利率和稅率的變化，將會影響房地產的供給和需求，因而對房地產價格產生影響。
（3） 產業結構因素。產業結構在這里主要是指第一產業、第二產業及第三產業在國民經濟及國民生產總值中的比例關系以及房地產業在其中所占的比重。一般來說，第三產業的比重越大，房地產價格會相應上升。
（1）人口因素。房地產需求的主體是人，因此，人的數量和素質直接決定房地產的需求程度，因而對房地產價格有著很大影響。具體來說，人口因素對房地產價格的影響表現為人口數量、人口密度和人口素質幾個方面。
人口數量與房地產價格的關系是正相關的。人口總量增長，對房地產的需求就會增大，房地產價格一般也就會上升，反之，房地產價格則下降。
人口密度是人口數量的相對指標。人口密度高的地區，一般房地產的供給相對缺乏，供不應求，因此，該地區的房地產價格水平趨高。同事，人口密度高，有可能刺激商業、服務業等產業的發展，因而會提高土地價格。但是，在人口密度過高的地區，生活環境的舒適程度已受到影響，因此，也有可能降低土地價格。
社會文明、人口平均文化程度、居民的修養也能間接地影響房地產價格。居民素質較高的地區，居住環境也力求寬敞舒適，房地產價格水平一般趨高，居民素質較低的地區，組成復雜，秩序欠佳，房地產價格則會低落，尤其是居住用地的低價會降低。
（2）家庭規模因素。家庭規模是指社會或某一地區家庭平均人口數。即使一個地區人口總數不變，家庭人口數的變化也將影響居住面積的變化。比如，隨著家庭人口平均數的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數的需求量增加，因此，對房地產的需求會增加，房地產的價格也就會上漲。
（3）房地產投機因素。房地產投機是市場經濟下的一種明顯的社會現象，是投資者期望并利用房地產價格的變動獲得較高利潤的行為。這種現象主要體現在三個方面：①當房地產價格不斷上漲時，預測房地產價格還將進一步上漲的房地產投機商會紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，這將促使房地產價格進一步上漲；②當預期房地產價格將進一步下跌的房地產投機商紛紛拋售時，在市場造成一種虛假的供過于求的現象，引起房地產價格下跌；③當房地產價格躍落時，預期將來房地產價格會上漲的房地產投機商收購房地產，造成房地產需求增加，從而抑制房地產價格的進一步下跌。
（4）教育科研水平和治安因素。如果一個地區的教育水準高、科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學技術轉化為生產力的可能性增大，因而房地產價格水平也會上升。
（5）社會福利因素。社會福利的狀態，會影響社會文化生活水平，從而間接地影響地價水平。
3.行政因素
社會、經濟因素對房地產價格的影響主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點積極扶助和促進房地產的利用，或限制其消極作用，但***終目的是提高整體房地產的效果。行政因素通過對社會、經濟等行為加以一定規范來影響房地產價格，主要指影響房地產價格的制度、政策、法規、行政措施等因素。
4.心理因素
心理因素對房地產價格的影響是很微妙的，也是一個不可忽視的因素，主要表現為：購買或出售心態，對居住環境的認同度，欣賞趣味，時尚風氣，接近名家住宅心理，講究門牌號碼或講究風水，價值觀的變化等
相關資訊
- 價格評估行業商會成立大會成功舉辦2023-03-03
- 二手車鑒定（舊機動車）評估的主要依據和原則2020-12-29
- 房地產估價中影響房價的一般因素2020-12-29
- 機器設備（交通運輸設備）評估的基本流程2020-12-29
- 價格鑒證案件勘驗照片拍攝中應注意的問題2020-12-29
- 糧食價格鑒證應注意的問題2020-12-29
- 機器設備價格鑒證的特點2020-12-28
- 建筑物價格鑒證的作業程序2020-12-28
